不動産売却査定ガイド

不動産売却査定ガイド

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売却物件の査定を受け、説明を聞く時には、査定金額のみならず、手元に残るのはいくらなのかも併せて確認しておきましょう。売る際に必要になる経費は、不動産会社に払う仲介手数料、証明書類の作成費、印紙税があり、翌年には所得税と譲渡所得税と住民税の支払いがあります。

 

譲渡所得税は給与所得とは別に計算しますし、計算方法も複雑です。不明点や疑問に思うことがあれば税理士に確認したり、説明を受ける際に一緒にいてもらえるかどうか聞いてみるのも良いでしょう。悪徳業者の存在は、不動産業界でも問題になっています。査定の際に騙されないよう、意識しておいてください。

 

もし、他社の査定結果より不自然に高い値段で売れると宣伝する業者に対しては警戒した方がいいかもしれません。相場を知り、悪徳業者を見分けられるようになることも一括査定を使う利点でしょう。他にも、提示された査定額の根拠について詳しい説明を求めても、答えられないような業者は悪徳業者である可能性が高いです。
不動産を処分する際、仲介業者を通して売却するのであれば、少なくても2社以上、できれば数社に見積りを依頼し、対応、金額ともに納得のいく業者をセレクトします。次いで契約ですが、媒介契約を結ぶ会社以外は断ってしまって構いません。

 

契約の種類は3つあり、レインズ(不動産仲介ネットワーク)の登録義務や業務報告義務の有無といった差があるのでよく考えて選びましょう。そのうちに買いたいという人が現れたら詳細条件を確認し、不動産会社を介して売買契約を交わします。
もし不動産の一括査定サイトを利用してしまうと、個人情報が伝わってしまってしまうのではないかと思い悩んでいる人も珍しくありません。

 

どうしても不安だという場合は、一括査定サイトの記入欄に携帯電話番号だけを入力しておきましょう。実際に悪質な勧誘を受けたら着信拒否してしまえば、精神的負担も少なく済みます。

 

 

 

このよう信頼できない行為を繰り返す不動産業者は、いくら高額の査定額を提示していたとしても利用してはいけないと分かりますし、相場を知れるのは魅力的ですので、使ってみて損はないでしょう。

 

建物というのは経年劣化するものですが、もしその物件を売りに出そうとした場合、室内の壁に捲れた部分があったり、洗面所や浴室の汚れが、プロのクリーニングでも難しいといった場合、部分的であっても、リフォームすれば提示された査定額がアップするでしょう。

 

とはいえ、もし、リフォーム費用の方がアップした分の査定額を上回ってしまえば、余計な出費になる可能性もありますから、まずは物件を直接査定してもらい、実際にリフォームするかどうかを話し合ってください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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一軒家、マンションなどの不動産物件を売ろうと思ったら、仲介業者との媒介契約が一般的ですが、媒介契約の一種として、「専任媒介契約」というものがあります。

 

 

この種類の契約方法は、売りたい物件に関しては、契約済の仲介業者に限って、仲介できるというもので、他の業者を介入させてはいけないのです。
でも、契約違反にならないケースもあって、知り合いなどから買い手を売り手がみつけたとして、本人同士だけで交渉し、売買契約に至っても、契約違反には該当しません。

 

顔が広い人は、専属専任媒介契約よりも適しているかもしれません。

 

 

 

仲介の不動産屋をうまく選んで不動産売却をしたいときに一番重要なのは、不動産屋が得意としている分野に売却する物件が合致しているかどうかです。マンションや一戸建てなど不動産屋によって得意分野が違うため、不動産屋の強みと所有物件の種類が合うように選ぶことがポイントなのです。あわせて、全日本不動産協会といった何かしらの団体に加入しているか否かも、信用できる業者なのかどうかのよい判断材料になります。一軒家などを売却するケースでは、購入を検討している人から境界確認書を要求されることもあるのです。その時の対応としては、土地の権利者が立ち会いながら、土地家屋調査士が土地境界確定測量をして、必要な書類を作るのです。なぜこの書類がいることがあるのかといえば、境界線がしっかりとわからないような時、その土地の境界線を明確にして価格を決めるため、さらに、購入する土地に面した土地の権利者とのいざこざを回避するためでしょう。複数の人が名義を有していて単独所有ではない不動産の場合、金銭の支払いを受けて他に譲渡する際には、共有名義者のうち誰か一人でも反対する人がいると売却することが出来ないので、全員が承知しなくてはなりません。
名義人として登記されている共有者全ての署名と実印が不可欠となりますから、名義人の中の誰かが単独で売りに出すことは認められていません。但し、個々の持ち分の扱いについては売り渡すことも可能とされていますが、普通は共有者全員の承諾のもとに購入者との間で売買契約を締結することになります。

 

任意売却は売ったとしても返さなくてはいけない住宅ローンが残る物件を売却する時に使用される呼び名で、任売と略されます。

 

 

 

任意売却を行った場合、利益は出なくても住宅ローンの返済額が減りますので、今までほどキツイ思いをしなくても返済することが可能になることでしょう。
でも、素人が簡単にできることではなく、専門知識と交渉の技術が必要ですので、成功させたいなら、弁護士、もしくは、司法書士に依頼しましょう。

 

 

 

不動産の売却に際しては、あらかじめ周辺の物件の相場を調査しておくことが極めて大切なことです。と言うのも、不動産の価値に対して不当な査定をされたとしても相場の知識がなければ気づけないので、多大な損失を生む恐れがあるからです。

 

 

それだけでなく、参考となる物件の相場の知識は交渉の結果をも左右するかもしれません。できるだけ積極的に情報集めに励みましょう。

 

不動産売却における一般媒介契約というのは、いくつもの仲介業者に仲介を頼むことです。宣伝効果が高くなったり、結局のところ、売買契約を仲介可能なのは一社ですから、他の不動産業者がまだみつけないうちに買い手をみつけて、手数料をもらうために努力したりして、早い段階で売買契約が成立することもあるといいます。
ただ、複数の不動産業者と話し合うことが必要になるので、複数業者ではなく、一つの業者を厳選するという選択をする人もいます。
不動産売却を検討するなら、大抵は始めに不動産業者に価格査定に入ってもらいますが、キレイに清掃した上で査定に入ってもらうことが重要です。中でもマンションは、汚れひとつない状態にしておけば大幅に印象が変わることもあります。
それと、下調べに購入希望者が来る際にも忘れずに清掃することと、内覧者に最大限広く見えるよういらない物は片付けておいた方がいいでしょう。さて、不動産を売却する時も税金が発生しますが、気をつけるべきだとしたら譲渡所得税と住民税でしょう。物件の売却から利益が生じた場合にこれらは負担しなければならない税金となります。

 

ただし、売却物件が居住用ならば、特別控除が3000万円適用されます。

 

 

加えて、こうした税金は課税方法が所有していた期間によっても変わってきますので、売却の際は要チェックです。

 

 

 

よくある失敗として、仲介業者をいいかげんに選んでしまったせいで、物件の売却が上手くいかなかったという話も多いようです。

 

信頼できるところばかりならいいのですが、悪質な業者が混ざっているのが実情です。
査定時の価格設定が適切ではない場合や買手を探す広告活動を行わなかったり、不必要なまでに広告をうって、広告費として高いお金を支払うようにいってくるなど、多様な被害例が存在します。

 

悪徳業者を避けるための方法は、一社としか連絡を取らないなんてことはやめて、一括査定を利用し、査定額、話した時の印象、説明などをよく吟味して選ぶようにしましょう。利益が生じた不動産売却については、ひょっとすると譲渡所得税の支払いが必要かもしれません。

 

売った不動産の所有期間が5年より長い場合の譲渡所得税は、所得税15%、住民税5%という税率を掛けて課税されます。

 

5年以下の所有期間だったのなら倍の税率で課せられます。

 

いつ納付するかというのは、所得税が売却をした翌年の2月16日から3月15日までの間に一括納付、住民税は4期に分かれているので4回に分けて支払ってください。
物件を購入した後で、買い手側が通常気付かないような欠陥を見付けたという時は、その修繕を売り手側に要求できるという瑕疵担保責任があります。売り手側が不動産会社の取り引きでは、適用期間は最低でも2年間以上は確保することになっています。しかし、個人と個人の取り引きであった場合は期間を規定するものはありません。少しもその期間が設けられないことも頻繁に見られます。
大抵の場合、不動産を売却するときにいつ退去するかというのは売る側の好きに設定することができます。

 

そうは言っても、空いている状態で売りに出した方が高価買取が期待できます。

 

 

 

住居人がいる場合、内覧時から顧客に嫌われる要因になってしまいますので、支障がなければ退去を早めに済ませておいた方がメリットが大きくなるはずです。

 

 

自力で売るのではない限り、不動産物件売却にあたっては、信頼できそうな不動産業者をみつけた上で、媒介契約を結ばなくてはなりません。この契約は条件が違う3種類があり、もし、専属専任媒介契約を選ぶと、制限の多さに後悔したくなるかもしれません。不動産業者と専属専任媒介契約をしたら、契約期間中は他社からの仲介を受けられなくなるのです。

 

 

 

この専属専任媒介契約をしてしまったら、友達がその物件をいい条件で買ってくれるといった場合でも、勝手に本人達だけで契約というわけにはいかず、絶対に不動産会社の仲介を挟むことになり、損をするケースもあるでしょう。
サラリーマンはあまり経験がないかもしれません、確定申告は不動産物件を売却した場合には、やらなくてはいけないことの一つになります。実際、それまで所有していた物件を売って利益が得られたら、忘れずに確定申告を行って、「譲渡所得税」を支払わなくてはならないのです。一方、売却によって損失が出た時にも確定申告が節税に役立つ例もあるでしょう。取引で損をしても得をしても不動産を売ったのなら、確定申告をしておけば間違いありません。

 

さて、不動産売買で作成する契約書は課税文書に当たりますので、印紙税が課税されます。契約書の記載金額によって印紙税額は異なり、高額な売買であれば数十万円も覚悟しなければなりません。
その上、売主側と買主側が別々に契約書を作成して持つ場合は、一通ごとに印紙を貼り付けなければなりません。

 

 

ですが、この際の税額は先ほどとは違う金額別の基準が設定されていますので、十分に確認する必要があります。
ほとんどの人は、不動産売却の際に不動産会社に依頼しますが、自分自身で売却をすることは上手くいくものなのでしょうか。

 

しようと思えばできることなのかもしれませんが、売買の際に必要な書類の作成や交渉、および事務的な手続き、買主探しなどを一人ですべて行おうとするのは大変な仕事です。不動産売却の専門知識が必要なので、知識が不足していると、うまく行えない可能性が高いです。

 

将来のトラブルを防止するための費用だと考えて、仲介手数料を惜しまず、不動産会社を使うのが賢明でしょう。
可能な限り不動産を高値で売りたい人は、査定を色々な不動産業者に依頼することでしょう。
査定額が業者次第でこれほど違うのかということもままあることです。それから、原則として専任媒介で契約しましょう。

 

広告費が専任媒介より少なくなる一般媒介では、買い手が見付かるまでに時間がかかりがちです。
しかも、専任媒介の場合だと売り主に一定期間ごとに状況報告をするのが義務です。売価が3000万円より安く不動産物件を売った場合だと所得税、それに、住民税の対象にはならないありがたい特例が適用されます。売却価格うちの3000万円が特別控除の適用になるため、課税対象にならないのです。

 

もし、住み替えなどで不動産物件を買い換えて、その際に、売却価格が安すぎて売却損が出たら、それ以外の所得と合計して、損益通算が適用されるのです。

 

 

 

ただ、条件があって、売った不動産物件をかつて購入してから5年を超えていて、その上で、住宅ローンが10年を超えるような物件を新規購入したということです。不動産を売却しようかと悩んでいると、築年数の関係が気にかかりませんか。事実、築年数次第で売却価格は変動します。
築10年の戸建てであれば、概ね建物の査定価格はゼロになって、基本的に土地のみに価格がつけられるでしょう。

 

同じように、マンションでも築年数の浅さと評価の高さは比例関係にありますから、一戸建てと同じように、築10年という線引きがあります。
資産を換金できる点が、不動産売却での一番の利点です。

 

それと、売る物件の災害保険料、貸付の保証料などは残りの期間の金額が返ってくるでしょう。

 

これは売買取引が終了した際に自動で返金される訳ではなく、自ら連絡などをしなくてはいけません。物件の売買取引が成立した場合、忘れないうちに契約会社に連絡を入れましょう。不動産売却では一般に知らないような内容も多いことから、その道のプロに教えを乞うのがベストだと思います。

 

 

 

例えば、仲介だけではなくコンサルティングを提供する不動産会社も存在します。

 

 

 

専門家という立場で所有者が認識していない物件の価値を教えてくれたり、目一杯の価格をつけて売るためのメソッドを手ほどきしてもらえるはずです。

 

無料コンサルティングが受けられる不動産会社もあるため、試してみるのもいいでしょう。
マイナンバーを提示が必要だというケースも家を売る際にはあるようです。

 

 

 

常に必要ではなく、売り主が個人であるケースで、さらに、買うのが法人だった時に限定されるのです。しかも、例外があって、不動産物件の価格が100万円以下であれば、マイナンバーを提示する必要がないのです。そもそもなぜマイナンバーの提示が必要かというと、法人である買主が購入の際、税務署への提出を行う書類の記載必須事項であるため、売り主側がマイナンバーを提示しなければなりません。

 

自宅となっている物件を売却して同時に新居も購入し住み替えたいなんて例も頻繁に見られます。

 

この場合は、先に売却を済ませてから購入というのが的確なリスク管理の判断でしょう。たとえ契約上は売約が成立していたとしても、実際に支払いが行われるまでは気は抜けません。お金の支払いが必要なのにできないという事態が起こる可能性もありますし、無事に売却できる前提で先に購入しようとするのはおすすめしません。

 

不動産物件の売却価格は慎重に決める必要があります。

 

 

 

適正価格を知るためにも、まず、インターネットを利用して、一括査定を業者に依頼し、査定してもらうと後悔しません。
複数の不動産会社の査定額を揃えれば、相場がどのくらいか知ることができますので、相場にふさわしいと思う価格を検討しましょう。数ある不動産会社の中には、顧客の満足を考え、コンサルティングも業務内容に含まれるところがありますから、物は試しで無料相談に行ってアドバイスをしてもらって、最も高い価格でいくらになるのか考慮してみるのもいいかもしれません。主として、競馬や競艇の払戻金や生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金といった、継続的に入ってくる収入の他に臨時的に入るお金は一時所得という分類になります。
不動産の売却で得られたお金も同じく臨時の収入ですが、これは譲渡所得という別の所得区分に入ります。

 

所得税額の算出時も一時所得と別扱いです。例外も多々ありますから、確定申告を確実に行いましょう。

 

 

通常なら、ローンの残債があったら、残債をなくさないと、不動産の売却の計画は立てられません。完全に払い終わることができなくても、状況的に売却する必要がある場合は、有効な手段として任意売却という方法があります。

 

複数の会社が任意売却を業務の中心として営業していますから、迷っているなら相談から始めて、可能であれば契約を結んで、素人には困難な債権者とのやりとりをしてもらうのがすんなり解決する選択でしょう。家などの不動産物件を売りたい方は、売却にあたって印鑑証明と実印が必要です。なぜかと言うと、所有権移転登記という手続きを法務局で行う時に必要なので、買主の方は特にこの2つはいらないのです。

 

 

しかし、ローンを組むなら例外です。ローンを利用するなら必ず必要なものとして印鑑証明と実印と言われるでしょう。なお、連帯保証人が必要なケースでは必要なものとしてその方の印鑑証明と実印もあげられるでしょう。何に関しても焦らず慎重にやった方がうまくいくことが多いものですが、不動産売却においても高額取引となるだけに、慎重に慎重に検討していかなければなりません。

 

 

 

最も注意しなければいけないこととしては、不動産会社が全て信用できるとは限らないという点が挙げられます。仲介契約を結んでいても販売活動に消極的だったり、必要以上に値切って買おうとするようなところもありますので、心に留めた上で選ぶことです。些細な点でも信頼を損なう点が見えたら、他を探した方がいいでしょう。内覧というのは、不動産売却では、カギとなるのは間違いないでしょう。

 

 

 

売り手側が内覧で失敗しないためにできることは購入を検討しているつもりになって、物件の印象を確かめることなのです。一般的に、買主が望んでいる物件とは、明るくて広く、清潔感のある住み心地の良さそうな物件であることは間違いありません。内覧がマイナスにならないためには大掃除以上の掃除をして、この際、必要な物だけを残すとか、思いつくことはやりつくすくらいでちょうどいいでしょう。